2025年も、様々なご相談が御座いました。

2026年も、誠心誠意お応えする所存です。

2025年で、一番驚いた相談が御座いました。

「 ループする契約 」

これは大変勉強になりました。

2023年11月に仲介業者を通じて

不動産業者と土地の売買契約を締結した

売主となる地主さん達から

契約から2年経っても決済、

つまり代金を支払ってもらう目途が

全然立たってないんだけど、

これって大丈夫？

と言う相談がありました。

契約から２年？

まあ…

長いですよね。

取り合えず、契約書見ないと何とも。

（実は経験上、見なくても大体分かります）

トラクターを格安で譲って頂いた地主さんなので、

ご不安な点はご説明申し上げますよ、と

契約書を拝見致しましたが、

まあ、酷い

全日本不動産協会の、

定型の契約書をベースに

作成された契約書なんですが、

残代金支払日が書いてない

って言うか、

支払日の年月日の欄がない

もう一度言います。

残金決済の日付欄が、

丸ごと削除されてる

…えっと、契約書、とは、

①誰と誰が

②どこの不動産を

③幾らで売買して

③◯年◯月○日に払います

この４つを明記しなさい、

この４つは最低限明記してね、

トラブルになるから、

絶対この４つは記載してね！

と、確か宅建協会は指導してる筈。

…って言うか、

初歩の初歩の初歩なんだけど。

小学生でもこの契約書は作らんだろ。

な～んて、

意図的にやってますけどね

この仲介業者。

悪意満々って言うか、

悪意しか無いわ、この契約書

まあ、

大きな土地を、

宅地開発目的で買う契約です。

開発許可の取得に時間が掛かるので、

契約から決済まで、

最長１年と言う期間を取るのも

一般的と言えばまあ、

仕方ない所もありますが、

ですが、

そもそも決済日を書いてない。

一応、

ローン特約日と言うか

融資特約は令和6年12月末。

コッチも完全にブッチギってますな。

何で延長合意書を交わさない？

何で地主さんを不安にさせる？

そこでまた、

地主さんのご親族からご質問頂きました。

第三者のためにする契約…？

参ったね。

いわゆる、三為契約。

いきなり特約の一番目に書いてあるよ。

普通はまあ、

最後の方にしれっと入れ込むこの文言。

通常、三為契約の説明は丁寧に、

三為契約をご理解ご了承頂くために

非常に丁寧にご説明申し上げます。

結構繊細な内容なので。

ぶっちゃけ説明しづらいんです。

道義的に。

それはですね…

つまり…

転売しますよ、

と言う

転売？

ええ…

まあ…

転売っス。

おいおい仲介さん、

説明してないんかい。

転売…って、え？え？

分かります。

分かります、そのお気持ち。

ど、ど、どう言う事ですか？！

いやいや、

めっちゃ動揺されてます。

…

まあまあ、

お気持ちは分かりますけれども。

つまりですね、

今回の買主（不動産業者）は、

資金力がない。

融資を受ける体力もない。

だから一旦、

安心して下さい！

融資を受けて買いますよ（嘘）、

と言う売買契約は締結するけど、

実はその後に転売先を探して、

転売先が見つかったら、

転売先に皆さんから買った価格以上の

高値で土地を売却する契約をして、

転売先からお金をもらったら、

そのお金の一部で、

皆さんに売買代金を支払います、と。

 

それって…

転売先が見つかるまで、

お金もらえないんですか？

はい、

もらえません。

この業者、

お金持ってたら既に払ってますし、

融資受けられるなら

融資受けて払ってますよね？

でも未だに払う気配がない。

つまり金がない、

融資もない、

ないないない。

まあ、

そう言う事です。

そう言う契約なので。

いつまで待てばいいんですか？

と言われても、

転売先が見つかって、

不動産業者が 「 儲かる 」 まで

永遠にお待ち下さい

と書いてあります（意訳）

これ…詐欺じゃないですか！

分かります、その気持ち。

でも、詐欺ではないんですよ。

一応、

民法上、契約は有効なんです。

普通、

不動産取引の慣習上は、

ローン特約期限を決済期限に代用したり、

決済日の取り決めがない場合

（まずあり得ない前提ですが）

速やかに取り決めするもんなんですが。

詐欺ではないんですよね。

それにしてもですよ、

仲介さん、買主さん、

他人のふんどしで儲けたいなら、

お金持ってないし、

融資も受けられないけど、

他人様の土地を転がして、

ガッツリ儲けたい☆

なんてね、

虫のいい事、計画するならさぁ…

もう少し丁寧に仕事をしようよ

雑過ぎ、

酷過ぎ、

○○過ぎる。

そもそもね、

三為契約は転売先ありきの契約

転売先を見つけてから、

元地主と締結して

決済は速やかにスムーズにスマートに

だらだら2年も悠長に探すかね。

順番が全く逆。

三為契約します、

これから転売先探します、って

順番逆じゃね？って

普通あり得ないですよね。

余程、何か自信があったのか、

ちょっと理解出来ないけど。

こう言う業者もいるんですね。

 

その後も、

地主さん・ご親族の方々に

仲介の人、

こう言ってましたよね、

ああ言ってましたよね、

その時、こんなんでしたよねぇ、

と、見ていない場面、

聞いていない場面を、

一つ一つ再現と言うか

お話して行くとですね

何で分かるんですか？？

と、驚愕されてしまう訳です。

占い師？エスパー？

違います。

分かるんですよ、

悲しいけど、不動産屋なので

その手口、

よーく解ってます。

同じ穴の狢

とは言わないで下さい。

 

…まあ、

一通りご説明は致しましたので、

答え合わせにその仲介業者、

後日呼んで下さい。